El anuncio dice 200.000 euros. Pero comprar esa casa va a costar bastante más. Entre impuestos, notaría, registro y gestoría, el desembolso real puede superar los 220.000 euros, y eso sin contar la entrada que el banco no financia. Quien no lo sepa con antelación se lleva una sorpresa desagradable, normalmente en el peor momento.
Este artículo explica, partida por partida, qué hay que pagar al comprar una vivienda en Canarias, con simulaciones para tres precios habituales.
Lo que el banco no pone
El primer límite es la hipoteca. Las entidades financian, como regla general, hasta el 80% del valor de tasación o del precio de compra (el que sea menor de los dos). Eso significa que el comprador tiene que tener ahorrado, como mínimo, el 20% restante, más todos los gastos asociados a la operación.
Para una vivienda de 200.000 euros, el banco puede prestar hasta 160.000. El comprador pone 40.000 euros de entrada, y encima tiene que cubrir los gastos.
La regla práctica es esta: hay que tener ahorrado aproximadamente el 30% del precio de la vivienda. El 20% de entrada más un 10% para gastos.
Los impuestos: la partida más grande
En Canarias, comprar una vivienda de segunda mano obliga a pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). El tipo general es del 6,5% sobre el precio escriturado.
Hay un tipo reducido del 5% para quienes compren su primera vivienda habitual, siempre que no sean ya propietarios de otra y que el precio de la vivienda (incluyendo garaje y anejos) no supere los 200.000 euros. Este límite fue elevado a principios de 2026 desde los 150.000 euros anteriores por la Ley 9/2025.
Para familias numerosas, el tipo reducido también es del 5%, con un límite de precio de 300.000 euros.
Si la vivienda es nueva (primera transmisión de promotor), no se paga ITP sino IGIC al 7% (el equivalente canario del IVA), más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) al 1%.
Notaría, registro y gestoría
Estos tres conceptos son menores individualmente, pero juntos suman.
Notaría. Los aranceles están fijados por ley y son los mismos en toda España. Para la escritura de compraventa, el coste oscila entre 600 y 1.000 euros según el precio del inmueble.
Registro de la Propiedad. Inscribir la vivienda a nombre del nuevo propietario cuesta entre 400 y 650 euros. Es un gasto a cargo del comprador.
Gestoría. Si hay hipoteca, el banco impone su gestoría para gestionar la liquidación de impuestos y la inscripción registral. El coste ronda los 300-500 euros. Una aclaración importante: desde la reforma hipotecaria de 2019, los gastos de notaría, registro y gestoría vinculados a la escritura de la hipoteca (no de la compraventa) los paga el banco, no el comprador.
Tasación. Obligatoria si se pide hipoteca. Un tasador homologado valora el inmueble para que el banco determine cuánto presta. Coste aproximado: entre 300 y 500 euros.
Tres simulaciones para viviendas en Canarias
Vivienda de 150.000 € (segunda mano, primera vivienda habitual)
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra | 150.000 € |
| Hipoteca (80%) | 120.000 € |
| Entrada (20%) | 30.000 € |
| ITP al 5% (tipo reducido) | 7.500 € |
| Notaría | 700 € |
| Registro | 450 € |
| Gestoría | 400 € |
| Tasación | 350 € |
| Total gastos | 9.400 € |
| Dinero necesario | 39.400 € |
Vivienda de 220.000 € (segunda mano, tipo general)
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra | 220.000 € |
| Hipoteca (80%) | 176.000 € |
| Entrada (20%) | 44.000 € |
| ITP al 6,5% | 14.300 € |
| Notaría | 850 € |
| Registro | 550 € |
| Gestoría | 450 € |
| Tasación | 400 € |
| Total gastos | 16.550 € |
| Dinero necesario | 60.550 € |
Vivienda nueva de 180.000 € (promotor, IGIC + AJD)
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra | 180.000 € |
| Hipoteca (80%) | 144.000 € |
| Entrada (20%) | 36.000 € |
| IGIC al 7% | 12.600 € |
| AJD al 1% | 1.800 € |
| Notaría | 780 € |
| Registro | 500 € |
| Gestoría | 400 € |
| Tasación | 380 € |
| Total gastos | 16.460 € |
| Dinero necesario | **52.460 € ** |
Algunas cosas que conviene saber antes de firmar
El ITP se calcula sobre el mayor de dos valores: el precio escriturado o el valor de referencia que fija el Catastro. Si el Catastro asigna a la vivienda un valor superior al precio que se paga, Hacienda exigirá el impuesto por esa cifra más alta. Conviene comprobarlo antes de cerrar la operación.
Los plazos también importan: el ITP debe pagarse en el plazo de un mes desde la firma de la escritura. Pasado ese plazo, se aplican recargos e intereses de demora.
Y una última cosa: estos gastos no son deducibles en la declaración de la renta para la mayoría de los compradores, aunque sí incrementan el valor de adquisición a efectos de calcular la ganancia patrimonial si la vivienda se vende en el futuro.
Si está pensando en comprar una vivienda y quiere saber exactamente a cuánto ascienden los gastos en su caso concreto, o si tiene dudas sobre el tipo de ITP aplicable a su situación, puede consultarnos sin compromiso en rafaelinglott.es/#contacto.