Quien alquila una vivienda tiene derecho a cobrar la renta. Es algo tan elemental que no debería necesitar explicación, y sin embargo la ley rodea ese derecho de condiciones, plazos y límites que muchos propietarios desconocen, y que muchos inquilinos tampoco tienen claros. Conocerlos es importante para ambas partes: porque los conflictos en el arrendamiento de vivienda son de los más frecuentes en los juzgados civiles, y porque casi siempre nacen de la misma raíz: una relación que empezó sin que nadie leyera bien el contrato.
El contrato tiene una duración mínima que el arrendador no puede esquivar
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, cuando el arrendador es una persona física, el contrato de alquiler de vivienda habitual tiene una duración mínima de cinco años, aunque las partes hayan pactado menos. Si el arrendador es una sociedad, un fondo o cualquier persona jurídica, ese mínimo se eleva a siete años. El plazo pactado en el contrato es libremente negociable, pero si resulta inferior al mínimo legal, la ley lo amplía automáticamente mediante prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzarlo.
Una vez transcurridos esos cinco o siete años, si ninguna de las dos partes comunica su voluntad de no renovar, el contrato se prorroga automáticamente por períodos anuales adicionales durante un máximo de tres años más. La ley de vivienda de 2023 prevé además, en determinadas circunstancias (como que el inmueble se encuentre en una zona declarada de mercado tensionado), una prórroga extraordinaria adicional de un año a petición del inquilino, que el propietario está obligado a aceptar salvo que necesite la vivienda para uso propio o familiar.
Pagar la renta es una obligación, no una opción
El inquilino tiene el derecho de permanecer en la vivienda durante ese período mínimo, pero ese derecho lleva aparejada la obligación esencial de pagar la renta en los plazos pactados. Si deja de hacerlo, el propietario puede iniciar un procedimiento de desahucio desde el primer mes impagado, sin necesidad de esperar a que se acumule deuda ni de agotar vías previas de negociación.
La ley sí exige, desde 2025 (con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025), que el propietario intente un acuerdo extrajudicial antes de presentar la demanda, lo que añade un trámite previo de al menos treinta días. Superado ese trámite, el procedimiento judicial de desahucio por impago avanza de forma relativamente ágil: el inquilino recibe un requerimiento con un plazo de diez días para pagar o abandonar la vivienda, y si no lo hace, el juzgado señala fecha de lanzamiento. En total, desde la presentación de la demanda hasta la recuperación efectiva del inmueble, el proceso suele durar entre cuatro y nueve meses, dependiendo de la carga del juzgado.
El inquilino dispone de la llamada enervación de la acción, que le permite frenar el desahucio pagando toda la deuda antes de que se dicte sentencia, pero solo puede ejercerla una vez. Si ya lo hizo en un desahucio anterior por el mismo contrato, esa posibilidad desaparece.
La renta puede subirse cada año, pero con límite
El contrato puede prever la actualización anual de la renta. Desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda de 2023, los contratos firmados a partir de mayo de ese año tienen como techo de subida anual el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), un índice elaborado por el INE diseñado para ser menos volátil que el IPC y evitar subidas desproporcionadas en momentos de alta inflación. En 2025, ese índice se situó en torno al 2,2%.
Para los contratos anteriores a mayo de 2023 sigue aplicándose lo pactado, habitualmente referenciado al IPC, aunque con los límites extraordinarios que se fueron estableciendo en los últimos años. En cualquier caso, la actualización debe comunicarse por escrito al inquilino y solo puede exigirse desde el mes siguiente a esa notificación.
Los grandes tenedores: un caso aparte
La ley trata de forma diferenciada a quienes concentran un número elevado de viviendas en su patrimonio. La Ley de Vivienda de 2023 define como gran tenedor a la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial (o de una superficie construida residencial superior a 1.500 metros cuadrados), umbral que las comunidades autónomas pueden reducir a cinco viviendas en las zonas tensionadas.
Estos propietarios están sujetos a obligaciones adicionales que no se aplican al propietario particular: están sometidos a los índices de precios de referencia en zonas tensionadas (lo que puede limitar la renta inicial de nuevos contratos, no solo su actualización), tienen obligaciones de información y colaboración con la Administración, y en caso de desahucio de un inquilino en situación de vulnerabilidad, pueden estar obligados a ofrecerle un alquiler social antes de ejecutar el lanzamiento.
La suspensión de desahucios para hogares vulnerables sin alternativa habitacional, prorrogada sucesivamente desde los tiempos de la pandemia (la última prórroga la situó hasta finales de 2025), afecta de forma más intensa a estos grandes tenedores. Al propietario que ve bloqueado su desahucio por esta causa le corresponde, en principio, una compensación económica por parte del Estado, aunque la efectividad práctica de ese mecanismo ha sido muy cuestionada.
Al vencimiento, no hay que abandonar sin más
Un error frecuente: creer que cuando el contrato llega a su fecha de vencimiento, el inquilino debe marcharse automáticamente. No es así. Si ninguna de las partes ha comunicado con la antelación exigida (cuatro meses de preaviso para el arrendador, dos para el arrendatario) su intención de no renovar, el contrato se prorroga. Y si el arrendador quiere recuperar la vivienda una vez concluido el período mínimo, debe hacerlo con las formas que exige la ley, notificando con tiempo suficiente y, si quiere recuperarla antes del plazo por necesidad propia o familiar, cumpliendo los requisitos específicos que la ley establece para ese supuesto.
El arrendamiento de vivienda es una relación jurídica con más matices de los que suele pensarse. Si tiene dudas sobre su contrato, sobre los plazos que le aplican o sobre cómo actuar ante un impago, consulte con un abogado antes de dar cualquier paso. Puede ponerse en contacto con el despacho a través de este formulario.