Cinco hermanos heredan a partes iguales la casa de sus padres. Tres de ellos acuerdan que el más joven se instale allí sin pagar un euro. Los otros dos protestan. ¿Ha decidido la mayoría? Sí. ¿Está todo decidido? Ni mucho menos.
Las cuotas mandan, no las cabezas
En una vivienda en copropiedad (lo que el Código Civil llama comunidad de bienes: varias personas son dueñas a la vez de lo mismo, cada una por una parte) las decisiones corrientes se toman por mayoría, pero no por mayoría de personas, sino de cuotas, es decir, del porcentaje de propiedad que suma cada bando. Tres hermanos de cinco, con un 20 % cada uno, suman un 60 %: hay mayoría. Quien tiene el 50 % no la tiene, y si nadie la alcanza decide el juez. Además, esa mayoría solo manda sobre la administración y el mejor disfrute del bien (alquilarlo, ordenar su uso, hacer reparaciones). Vender la casa o transformarla de raíz exige el acuerdo de todos.
Hasta dónde llega la mayoría con el uso
Cada copropietario puede usar lo que es de todos mientras no impida a los demás hacer lo mismo. La mayoría puede ordenar ese uso y, en una vivienda que no se puede compartir (porque los dueños están enfrentados, por ejemplo), puede incluso dejar fuera a alguien durante un tiempo. Pero la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo fijó en 2016 el límite: solo mientras lo exija la naturaleza del bien o el interés de la comunidad, y con carácter temporal. Privar a un copropietario de su derecho de uso para siempre requiere su consentimiento.
Y ahí está el nudo de los cinco hermanos. Un acuerdo que deja la casa sin renta y sin provecho para nadie, salvo para quien vive en ella, difícilmente puede presentarse como hecho en interés de la comunidad. El Supremo ha reiterado (en 2024) que, aunque el uso cuente con el respaldo de la mayoría de cuotas, quien salga perjudicado siempre puede acudir al juez.
Qué puede reclamar quien queda fuera
Las vías no se excluyen entre sí. Puede pedir usar la casa, o que se fijen turnos de ocupación, fórmula que el Supremo ha admitido cuando la vivienda no permite compartirla. Puede pedir al juez que intervenga si el acuerdo le perjudica gravemente. Y, según el caso, puede reclamar una compensación por verse privado del uso, que suele calcularse a partir de lo que costaría alquilar la vivienda y en proporción a su cuota (a título ilustrativo, con un alquiler de referencia de 900 euros y un 20 % de propiedad, serían unos 180 euros al mes, aunque no hay una regla fija).
Si además la casa es una herencia y un hermano ocupa en exclusiva la vivienda heredada, existe el desahucio por precario (la acción para echar a quien ocupa sin un título que lo justifique), que el Supremo admite desde 2010 entre coherederos, incluso contra quien tenga más cuota que los demás, siempre que se actúe en beneficio de la comunidad. Con un acuerdo mayoritario de por medio, eso sí, el terreno se vuelve más resbaladizo.
Todo esto tiene una condición: importan el momento y la forma. Mientras nadie protesta, se entiende que hay consentimiento tácito, y la compensación se cuenta, en general, desde que se reclama, no desde que empezó la ocupación. Y reclamar mal puede salir caro: en 2022 el Supremo denegó una indemnización a una copropietaria cuyo requerimiento (la reclamación formal previa, como un burofax) se limitaba a pedir dinero, como si el otro fuera su inquilino, en lugar de exigir su propio derecho a usar la vivienda.
La mayoría no es una autorización universal, y callar tiene un coste. Cada caso depende del reparto de cuotas, de lo que se haya dicho o dejado pasar durante años y de cómo se formule la reclamación. Si comparte una vivienda y alguien la usa gratis con el visto bueno de otros copropietarios, el despacho puede ayudarle a valorar qué reclamar y cuándo hacerlo. Puede contactar aquí.