Maricarmen tiene 87 años y llevaba setenta en el mismo piso de Madrid. El 23 de septiembre de 2026 se ejecutó su desahucio. No fue por impago: según los tribunales, el contrato había llegado a su término legal. Todo se decidió contando cuántas veces había cambiado de titular el arrendamiento y quién era el último.
Qué es la renta antigua
Se llama así a los contratos de vivienda firmados antes del 9 de mayo de 1985. Ese año el decreto Boyer (Real Decreto-ley 2/1985) suprimió la prórroga forzosa para los contratos nuevos, pero los anteriores siguieron bajo el texto refundido de 1964, cuyo artículo 57 obligaba al propietario a prorrogar el contrato mientras el inquilino quisiera, con rentas que en la práctica quedaron congeladas. El Tribunal Constitucional (STC 89/1994, de 17 de marzo) avaló esa prórroga por la función social de la vivienda, con el límite de no anular la utilidad económica de la propiedad.
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU), en vigor desde el 1 de enero de 1995, no cerró esos contratos de golpe. Optó por suprimir gradualmente la subrogación en los contratos de renta antigua, es decir, el cambio de titular tras la muerte del inquilino. Su disposición transitoria segunda parte de una idea clave: importa quién era el inquilino el 1 de enero de 1995.
Tres escenarios
- Inquilino original. Al fallecer, se subroga su cónyuge o pareja estable y el contrato dura hasta la muerte de este. Sin cónyuge, los hijos que convivieran con él los dos años anteriores y, después, los ascendientes a su cargo con tres años de convivencia. Si el subrogado es un hijo, el contrato dura dos años (o hasta los veinticinco, si es posterior), salvo discapacidad igual o superior al 65 %, que lo hace vitalicio. Si se subrogó el cónyuge y al morir convivían hijos, cabe otra subrogación con esos límites.
- Primer subrogado en 1995. Solo puede sucederle su cónyuge o, en su defecto, un hijo conviviente, con el mismo tope para el hijo sin el 65 %. Después, ninguna más.
- Segundo subrogado en 1995. No caben más subrogaciones.
Hubo una válvula transitoria: si la subrogación del hijo se produjo en los diez años siguientes a 1995 (hasta finales de 2004) y era mayor de 65 años o pensionista por jubilación, incapacidad permanente absoluta o gran invalidez, conservaba el contrato de por vida.
Quien se subroga debe probar la convivencia habitual en la vivienda y notificar el fallecimiento al arrendador en tres meses (artículo 16 LAU, aplicable por remisión), aunque el Tribunal Supremo, en Pleno, suavizó ese rigor (STS 472/2018, de 20 de julio). Sobre la discapacidad, la STS 386/2014, de 11 de julio, aclara que basta con que exista al fallecer el inquilino, aunque el reconocimiento administrativo llegue después.
El caso
Según lo publicado sobre las resoluciones, el contrato se firmó el 3 de septiembre de 1956 con el padre como titular. A su muerte se subrogó la madre (1960) y, al fallecer esta (2005), la hija: una segunda subrogación en favor de un hijo, sujeta al tope de dos años porque no concurría una discapacidad del 65 %.
El Juzgado de Primera Instancia nº 90 de Madrid rechazó en enero de 2022 la demanda de la sociedad propietaria: entendió que la propiedad había aceptado tácitamente la subrogación, pues durante años trató a la ocupante como inquilina. La Audiencia Provincial de Madrid (Sección Novena) lo revocó en junio de 2022: reconocer que hubo subrogación no equivale a renunciar al límite de duración que fija la ley. Consideró extinguido el contrato dos años después de esa segunda subrogación y, como la inquilina siguió pagando y ocupando la vivienda, apreció una tácita reconducción (renovación tácita del Código Civil), año a año, y lo declaró resuelto por expiración del plazo. El Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) inadmitió la casación por carecer manifiestamente de fundamento y la sentencia quedó firme.
La pregunta que queda
Una sentencia firme de desahucio habilita a ejecutar, pero no obliga: el propietario puede pactar, aplazar o proponer un nuevo contrato. Y la propia LAU previó (disposición adicional cuarta) que quienes perdieran así su derecho fueran destinatarios preferentes de las ayudas públicas de acceso a la vivienda, si cumplen los requisitos de ingresos.
En 1994 la LAU reconocía en su exposición de motivos que los contratos anteriores a 1964, en torno a la mitad de los previos a 1985, tenían rentas que podían calificarse de ineconómicas, y optó por cerrarlos de forma gradual. ¿Pensaba entonces el legislador en el pequeño propietario que compró un piso para su jubilación y para dejar algo a sus hijos, y vio su renta congelada durante décadas? ¿Qué sucede cuando ese piso acaba en manos de empresas que concentran inmuebles con afán especulativo? La legislación reciente ya distingue al gran tenedor en los contratos ordinarios (artículo 10.2 de la LAU, tras la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda); la renta antigua, no. ¿Debe la ley tratar igual a quien invirtió en un hogar que a quien invierte en un activo? ¿Y quién asume el coste de un desalojo como este: el propietario, la Administración o nadie?
En la renta antigua, los plazos y las pruebas se preparan antes del fallecimiento o de la demanda. Si es inquilino o propietario de un contrato anterior a 1985 y quiere saber en qué escenario está, puede contactar con el despacho.